驗房流程
來源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時間：2022/1/29 2:46:40 瀏覽量：547次
定義
驗房流程，即業(yè)主根據(jù)與開發(fā)商的購房合同約定，在接到開發(fā)商發(fā)出交付通知書后，按照指定時間前往，并按照購房合同約定及國家相關政策法規(guī)，前往辦理收房驗房、確認交接等事項的辦理流程。驗房流程主要包括各種費用結清、房屋質量驗收及相關配套設施交接等。驗房手續(xù)辦理完成后，房屋所有權由開發(fā)商正式轉移給業(yè)主，業(yè)主可以行使房屋的處置權及使用權。
項目細節(jié)
業(yè)主辦理驗收手續(xù)，應按照如下流程進行房屋驗收并辦理相關交接事項：
核實查驗開發(fā)商出具的相關資料
根據(jù)國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”?！叭龝蛔C一表”齊全是樓房質量經(jīng)過國家有關部門權威認可的標志，是發(fā)展商交樓的必要前提。業(yè)主可以確認下以上證件是否齊全，可以直接作為房屋質量驗收標準，來判斷是否驗收達標。
1．開發(fā)商必須獲得國家住建部門出具的該房產項目的《建設工程質量認定證書》、《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑工程竣工備案表》。在約定的房屋交付時間，開發(fā)商應該現(xiàn)場公示，或允許業(yè)主查驗確認。
（1）《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，而且業(yè)主收房時，不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都完成備案。
（2）《建筑工程竣工備案表》開發(fā)商按照合約約定達到房屋交付的前提條件，無論開發(fā)商實際的房屋質量及配套設施做得多好，如果開發(fā)商沒有獲得此表，就說明房屋根本不具備法律規(guī)定的交房標準，業(yè)主有權拒絕收房。
2．開發(fā)商必須向業(yè)主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商在工程竣工驗收備案時，應當向備案機關提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》：是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，開發(fā)商應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
（1）房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
（2）正常使用情況下各部位、部件保修內容：屋面防水、墻、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、墻面、頂棚抹灰層脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂。門窗翹裂、五金件損壞、管道堵塞、供冷系統(tǒng)和設備、衛(wèi)生潔具、燈具、電器開關。
（3）用戶報修的單位、答復和處理的時限。
（4）住宅保修期應從開發(fā)商辦理交工驗收手續(xù)后的住宅交付用戶使用之日起計算，相關項目的保修期限，國家也有相關規(guī)定（最低期限）。
《住宅使用說明書》主要是指：應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項；房地產開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示，因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。
3．開發(fā)商應向業(yè)主出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行測量、核定，所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大。
4．特別提示：
（1）只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示要看原件而不是復印件。
（2）對于這些文件，一方面確保齊全，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
（3）如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，業(yè)主有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
（4）房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)《住宅質量保證書》開發(fā)商應承擔賠償責任。
（5）購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權退房。
（6）根據(jù)《實測面積測繪報告》與購房協(xié)議的銷售面積對比，如實測面積小于銷售面積，開發(fā)商需退回相應房款；如實測面積大于銷售面積，業(yè)主需補齊相應房款；但實測面積誤差超出3%，業(yè)主有權中止收房。當然針對最后一種情況，業(yè)主有權選擇退房（原價退房款），也可以按照合同約定退補房款。
結清房款及相關稅費、物業(yè)費
1．結清房款尾款
在辦理驗收手續(xù)前，如購房款未全部支付完畢，需補足剩余款項。
按照開發(fā)商出具的《實測面積測繪報告》，購房款多退少補。
2．繳納公共維修基金及契稅等辦理不動產證相關費用（非必要項）
業(yè)主驗房收房后，即可辦理房屋不動產證。一般開發(fā)商在辦理驗房手續(xù)時，會以代辦不動產證的名義，代收公共維修基金和契稅。公共維修基金和稅前標準可查詢當?shù)卣嚓P政策。
業(yè)主也可以自行辦理或選擇第三方代理機構辦理，但是因為業(yè)主在自行辦理房屋不動產證時，需要開發(fā)商配合出具相關資料，且直接提報給政府相關部門（不能給業(yè)主代為提交），所以業(yè)主如自行辦理或選擇第三方機構還需要求開發(fā)商協(xié)助，所以建議選擇由開發(fā)商辦理，這樣省心省事。
另外，多數(shù)開發(fā)商比較強勢，會直接要求業(yè)主將公共維修基金和契稅交給開發(fā)商，由其代辦。
3．繳納物業(yè)費及暖氣費等物業(yè)相關費用
業(yè)主按照一定周期（一般由開發(fā)商和物業(yè)指定），繳納物業(yè)管理費或物業(yè)管理相關費用。
有些開發(fā)商作為房屋銷售促銷政策，可能會贈送一定時間的物業(yè)管理費。
北方有集中供暖的城市，如果房屋交付時間即將進入供暖季，或在供暖季期間，還會要求業(yè)主繳納當季的供暖費。
新樓盤因無業(yè)主委員會，物業(yè)公司一般由開發(fā)商指定并簽約，物業(yè)服務相關政策也均由開發(fā)商與物業(yè)公司協(xié)商確定，所以在房屋交付時，除非特殊情況，均按照物業(yè)公司要求繳納相關費用。
業(yè)主繳納相關物業(yè)費的同時，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務協(xié)議。
對房屋質量及合同約定的公共配套設施進行驗收
業(yè)主進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要包括如下內容：
1．房屋本身的質量，主要參考開發(fā)商獲得的住建部門出具的相關證書。
2．景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合購房合同約定。
3．房屋裝修質量。
業(yè)主對房屋質量驗收，作為房屋交付的重點和矛盾點，需要特別重視。無論開發(fā)商是否安排提前驗收，作為業(yè)主都要認真對待，包括請專業(yè)驗房機構協(xié)助。
業(yè)主對房屋質量驗收后，要在驗收問題及整改確認單上簽字確認，開發(fā)商有義務進行整改維修。
由于精裝修項目驗收出現(xiàn)問題較多，在驗收后的整改內容較多、時間跨度較大，越來越多的精裝修項目在正式交付之前，提前安排業(yè)主前往驗收（也叫“預驗收”），從而提高業(yè)主對精裝住宅的信任度，減少在正式交房時的各種糾紛，提高正式收房交付率和減少正式交付周期。
領取鑰匙及水電氣暖交接
1．業(yè)主對水電氣暖等房屋居住的各項基礎配套設施進行確認并交接。如確認水電表字數(shù)并交接水電卡，確認電話網(wǎng)線等是否按照購房合同約定達到使用條件或申請開通條件。
2．業(yè)主核對新房鑰匙是否齊全，并簽字交接。
驗收流程
1. 查驗手續(xù)
在驗收房屋時，業(yè)主首先應確認房屋具備建設工程竣工驗收合格證明(建設、施工、監(jiān)理、設計單位四方的工程質量竣工驗收證明)和住宅質量分戶驗收表。
2. 查驗房屋質量
先看外部：對立面、外墻瓷磚、涂料、單元門、樓道；再查內部，入戶門、門、窗、天棚、墻角、地面、地磚、墻角、上下水、暖氣、煤氣、通風、采光、廚房排煙、衛(wèi)生間排氣、強弱電配電箱。
3. 結算相關費用
首先結算面積，退、補房屋尾款；然后交物業(yè)費、供暖費、房屋維修基金等；再者是契稅。
4. 簽字驗收
房子交接時做好書面記錄，要求房地產商出面承諾一定期限內進行維修。注意：交接確認書一定要等到驗房之后沒有問題再簽。如果房子需要整改，則等到整改完成后再簽。
5. 領取鑰匙
領取鑰匙和門禁卡并簽《住宅鑰匙收到書》，鑰匙的數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表及電表鑰匙，注意不要遺漏。
注意事項
在實際辦理驗房手續(xù)時，很多細節(jié)需要注意：
1．收房時間的確認。這是收房的第一步，一般開發(fā)商會根據(jù)約定的交房時限，提前30天寄出收房通知，或者根據(jù)購房合同約定以電話、短信等形式提前通知業(yè)主。業(yè)主要提前聯(lián)系開發(fā)商，并安排好自己的時間。如果開發(fā)商通知的交付時間，超過合同約定期限，業(yè)主有權向開發(fā)商按合同索賠。
2．交付的時間及交付條件是否符合標準。接到入住通知書后，首先應詢問并判斷開發(fā)商是否具備法定的交付條件，即取到相關竣工備案手續(xù)，確認無誤后才可以進行交付手續(xù)的交接辦理。如果開發(fā)商違規(guī)向業(yè)主提前交付，業(yè)主有權拒收，然后按照開發(fā)商取到相關竣工備案的時間進行交付。相反，因開發(fā)商自身原因延期交付，業(yè)主有權進行要求索賠。?是否如期交房。
3．業(yè)主延期驗收交付。如果業(yè)主有特殊情況不能如期到場驗收收房的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認。需要注意的是業(yè)主主動提出延期收房的，可能會產生某些費用，比如開發(fā)商可能會要求把通知中的交付日期作為計算物業(yè)服務費開始的日期等。
4．業(yè)主失約。若業(yè)主在約定時間內，沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付業(yè)主，這種情況是符合合同條款內容的，所以業(yè)主一定要合理安排好自己的行程時間，避免自身利益受損。這種情況下業(yè)主除了可能承擔部分費用，再驗房發(fā)現(xiàn)問題及整改，可能會出現(xiàn)整改不到位、超出開發(fā)商售后整改維修期限等情況。
5．驗收整改。業(yè)主通過驗房發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)商應該安排整改，而且規(guī)范整改，如不能整改的應與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當賠償。所以，而對于所有驗收不合格的項目，要求開發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過程開放給業(yè)主，則會讓業(yè)主更放心。
6．交房后驗收。因為驗房相對專業(yè)、復雜，有些業(yè)主會選擇先辦理收房驗房相關手續(xù)，拿到房屋鑰匙，然后再安排時間千萬驗收，或請專業(yè)人員千萬驗收。這種情況下，業(yè)主需要注意，因為鑰匙已經(jīng)移交給業(yè)主，如房屋內出現(xiàn)的明細刮擦、磕碰、污染等瑕疵，開發(fā)商可能會拒絕整改，其他質量問題一般會正常接受并整改，畢竟只要在售后維保期內，開發(fā)商有義務對房屋質量瑕疵進行整改維修。如業(yè)主先辦理手續(xù)時候安排專門驗房的，驗房辦理當天也需要對房屋進行簡單的查驗，畢竟明顯的問題也要及時通知開發(fā)商整改。
誤區(qū)
開發(fā)商有權限定業(yè)主驗收時間（錯）
開發(fā)商在業(yè)主現(xiàn)場驗收時，經(jīng)常會限制業(yè)主驗收時間，或者督促業(yè)主盡快完成驗收。
業(yè)主作為房屋購買者，有權依照合同約定及國家對裝修相關的質量標準，對房屋進行全面驗收、完整驗收。之所以開發(fā)商有時間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問題、盡快簽字確認，這是對業(yè)主作為購房者正常權益的侵害。
遇到此類情況，業(yè)主應該堅持繼續(xù)驗收，遇到阻力的可向政府主管部門投訴。
開發(fā)商有權檢查業(yè)主聘請專業(yè)機構的驗房資質（錯）
因為精裝驗房的復雜性和專業(yè)性，越來越多的購買精裝房的業(yè)主，會請專業(yè)驗房機構協(xié)助驗房。而開發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認收房，會為業(yè)主聘請專業(yè)驗房機構設置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數(shù)，甚至直接禁止。這都是對業(yè)主購房權益的侵害，業(yè)主應該積極駁斥或向政府主管部門投訴。
驗收發(fā)現(xiàn)的所有問題必須整改（錯）
精裝房交付驗收時，所有驗收問題可以分為安全問題、質量缺陷、美觀缺陷和設計缺陷，對于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應該要求開發(fā)商給予整改。但是：
涉及美觀缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過協(xié)商補償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續(xù)再產生二次質量問題。
設計缺陷在精裝房中普遍存在，這類問題的維權成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補償，這類情況建議通過后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。
使用面積等同于合同面積（錯）
很多業(yè)主在收房驗房時，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說明的是：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，均按照各地政府主管部門提供相應標準合同完成。一般合同內容會用到建筑面積及套內建筑面積，使用面積很少提及。關于三種面積的區(qū)別如下：
（1）使用面積也可以說是地毯面積，可以理解為房屋內可使用的凈面積；
（2）套內建筑面積包括使用面積+內墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽臺最多按照50%計入面積及其他特殊約定）。
（3）建筑面積包括套內建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。
后面兩種面積，一般由專業(yè)的面積測繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分攤原則，而且對于業(yè)主來說，一般很難測量出來的。但使用面積是不等同與合同面積的。
層高等于凈高（錯）
在測量室內高度的時候，要注意層高與實際測量的室內凈高度是有區(qū)別的。
樓房層高和凈高的概念和計算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結構層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內直接測量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間，所以層高是不等于凈高的。