驗房資質(zhì)
來源：江蘇省佳美建筑裝飾工程有限公司 發(fā)布時間：2022/1/30 10:05:17 瀏覽量：518次
定義
驗房資質(zhì)，是指業(yè)主聘請的驗房公司或驗房人員，有無政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，以及由此衍生出的驗收報告有無法律效力。
種類
目前驗房作為新興行業(yè)和職業(yè)，國家暫無任何主管部門，針對驗房業(yè)務(wù)及相關(guān)人員、企業(yè)，制定并發(fā)布任何指導(dǎo)性文件或強制性法律法規(guī)。而對于驗房資質(zhì)及驗收報告有無法律效力的說法，主要是因為消費者不了解相關(guān)法律法規(guī)，也源于驗房行業(yè)的虛假宣傳。
驗房師是驗房行業(yè)中的主要業(yè)人員，驗房師在歐美發(fā)達(dá)國家已經(jīng)成為一個固定、穩(wěn)定的職業(yè)，無論新房交易還是二手房交易，在房產(chǎn)價值評估、交付及過戶階段，逐漸成為一個不可缺少的環(huán)節(jié)。而驗房師傳到國內(nèi)，是因為新房質(zhì)量普遍存在瑕疵，但隨著房產(chǎn)交易市場（含二手房交易市場）的逐步成熟，購房者的消費意識也越來越成熟，購房者普遍希望能夠明明白白消費，在系統(tǒng)全面了解房屋現(xiàn)狀情況下，再進(jìn)行交易、交付。驗房師已經(jīng)成為越來越多業(yè)主在購買新房及二手房交易過程中，必需的房屋鑒定、房屋檢測人員。這里說的驗房資質(zhì)主要是指驗房師的資質(zhì)。
目前市場我們能看到的驗房行業(yè)的企業(yè)和人員資質(zhì)證書，主要包括：
（1）驗房員、驗房師及企業(yè)驗房資質(zhì)證書：目前頒發(fā)此類證書的，主要是與裝修相關(guān)的地方行業(yè)協(xié)會、工商聯(lián)所屬裝飾行業(yè)協(xié)會及其他民政部門管理下的與房產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會。住建部門及其下屬行業(yè)協(xié)會均未頒發(fā)相關(guān)證書。持有此類證書的企業(yè)及人員，主要從事驗房業(yè)務(wù)，尤其是與開發(fā)商合作在交房過程中承擔(dān)陪同驗收角色。
（2）非住建部門所屬各類裝飾協(xié)會頒發(fā)的企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)證書、監(jiān)理人員資質(zhì)證書。部分已經(jīng)被國家明確叫停，但部分協(xié)會尤其是地方協(xié)會還在辦理。持有此類證書的企業(yè)及人員，主要從事中小型工程、家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)及驗房業(yè)務(wù)。
（3）住建部下屬中國建筑教育協(xié)會（住建部將人員資質(zhì)轉(zhuǎn)到人社部后，原培訓(xùn)部門轉(zhuǎn)為該協(xié)會）頒發(fā)的監(jiān)理員監(jiān)理師證書（傳統(tǒng)工程領(lǐng)域的八大員證書之一）。此證作為住建部門頒發(fā)企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)的補充部分，也是各地高校與建筑相關(guān)專業(yè)指定考取的證書。從事大型基建及工程監(jiān)理業(yè)務(wù)的監(jiān)理公司的補充人員，以及大量從事中小型工程、家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)，驗房業(yè)務(wù)等的企業(yè)或個人，會持此證上崗。
（4）住建部和各地住建管理部門、或各地住建部門下屬協(xié)會頒發(fā)的企業(yè)監(jiān)理資質(zhì)證書，人社部頒發(fā)的注冊監(jiān)理師證書（由原住建部轉(zhuǎn)入）。這類證書是大型基建及工程監(jiān)理行業(yè)的正牌軍，資質(zhì)審核最嚴(yán)格，對每類資質(zhì)能承接的業(yè)務(wù)有明確的規(guī)定。且因為成本較高，一般只從事大型基建和工裝的監(jiān)理業(yè)務(wù)。
實際操作中，因為工裝監(jiān)理資質(zhì)借用較普遍，會有個人借用某些有資質(zhì)的公司的名義開展業(yè)務(wù)，但是針對業(yè)主的業(yè)務(wù)不能開票和簽約。
目前市場上從事驗房業(yè)務(wù)的企業(yè)或人員，可以做如下分類：
按照承接的業(yè)務(wù)類型分類：
驗房公司：驗房公司會將市場上零散的兼職人員集中在一起，或者對部分從事行業(yè)相近人員、學(xué)生集中進(jìn)行培訓(xùn)，然后集中以公司的名義接單。因為目前驗房公司主要業(yè)務(wù)面向新房交易，而新房普遍集中在每年6和7月、12月和1月，所以這類驗房公司的人員不穩(wěn)定或參差不齊。
監(jiān)理公司：部分監(jiān)理公司因為驗房業(yè)務(wù)與其監(jiān)理業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)要求是重合的，所以會同時接驗房業(yè)務(wù)，這部分公司如果確實安排常規(guī)監(jiān)理人員作為驗房人員，技能水平較高，但也要防止其中是否有臨時召集人員。
零散兼職人員：包括工程相關(guān)崗位人員、工裝監(jiān)理公司、家裝公司監(jiān)理人員等，因為缺乏統(tǒng)一的管理，需要因人而異。
按照承接的主要合作對象分類：
專門服務(wù)于開發(fā)商的驗房公司：因為業(yè)主驗房業(yè)務(wù)不穩(wěn)定或者營銷成本較高，市場上存在部分驗房公司專門與開發(fā)商合作，在開發(fā)商某些項目集中交付時，作為開發(fā)商指派的驗收人員陪同業(yè)主驗收，這類公司因為與開發(fā)商存在合作關(guān)系，實際現(xiàn)場驗收時是否能全面、真實驗收，業(yè)主需要謹(jǐn)慎。
專門服務(wù)業(yè)主的驗房公司：因為驗房業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，所以這類公司兼職人員多且參差不齊，選擇時需慎重對待安排具體的驗房人員。
項目細(xì)節(jié)
1．為什么會提到驗房資質(zhì)
（1）開發(fā)企業(yè)為了盡量不讓業(yè)主聘請專業(yè)驗房人員，或者增加業(yè)主聘請專業(yè)驗房的難度，故意推出的措施。
（2）部分參與驗房的企業(yè)或個人，尤其是持有各類驗房或監(jiān)理資質(zhì)證書的，為了強調(diào)自己，對業(yè)主的誤導(dǎo)宣傳行為。
（3）消費者對于驗房業(yè)務(wù)不了解，為了增加自己購買驗房業(yè)務(wù)保障，又接受了上述信息產(chǎn)生的誤解。
2．各類證書的“含金量”以及對從事驗房業(yè)務(wù)的影響
（1）從事大型基建及工裝業(yè)務(wù)的監(jiān)理企業(yè)，因為其業(yè)主重點是大型項目，且人員的知識結(jié)構(gòu)更偏向于土建、結(jié)構(gòu)，對室內(nèi)裝修的知識掌握能力及實際工作極致程度，與業(yè)主驗房的訴求是有差距的。
（2）所有行業(yè)協(xié)會發(fā)布的驗房人員及企業(yè)資質(zhì)的，因為其只能承接驗房業(yè)務(wù)，而驗房業(yè)務(wù)的季節(jié)性比較強，所以其人員穩(wěn)定性差，對于驗房中發(fā)現(xiàn)的裝修專業(yè)知識掌握能力普遍較差。
（3）從事家裝監(jiān)理業(yè)務(wù)并獲得相關(guān)證書的人員及企業(yè)，同時承接驗房和裝修監(jiān)理業(yè)務(wù)，而驗房作為裝修中的一個環(huán)節(jié)，所以其驗房的專業(yè)能力較強、人員穩(wěn)定。
所以，從驗房資質(zhì)分析最后得出的結(jié)果，是因為國家相關(guān)政府部門無任何強制性和指導(dǎo)性規(guī)范情況下，查看驗房企業(yè)或人員的驗房資質(zhì)意義不大，而是應(yīng)該更多的關(guān)注其實際驗房業(yè)務(wù)的專業(yè)和服務(wù)能力。
3．如何理解驗房報告的法律效力
驗房報告的法律效力：驗房報告的法律效力不等同于強制整改。因為政府部門無相關(guān)規(guī)定，所以目前所有的驗房報告，僅證明業(yè)主或者業(yè)主在專業(yè)人員協(xié)助下，驗收發(fā)現(xiàn)了問題，然后通知開發(fā)商對問題進(jìn)行整改維修。當(dāng)然，如果所有問題有照片為證，可作為相關(guān)糾紛的事實證據(jù)，所以如果驗房報告有相關(guān)圖片說明，可以幫助業(yè)主在開發(fā)商拒絕履行整改維修義務(wù)時，作為自己維權(quán)的證據(jù)使用。
驗房人員是基于標(biāo)準(zhǔn)和事實發(fā)現(xiàn)問題，都可以要求開發(fā)商整改，但不是強制執(zhí)行，能強制某個企業(yè)做某件事情的，是政府主管部門及法院執(zhí)行庭（審判庭都不行）
從訴訟角度，基于裝飾工程引起的訴訟糾紛，驗收報告不可以直接采納，但可以作為事實證據(jù)出現(xiàn)在法院審判中，當(dāng)然，事實證據(jù)不能只有一個簡單的驗收表格，同時需要有照片、視頻等。
有些監(jiān)理機構(gòu)在某些法院的專家數(shù)據(jù)庫中，涉及工程相關(guān)的糾紛，可能會請他們出面出具專業(yè)意見甚至去現(xiàn)場核實，但這不能說明這些監(jiān)理機構(gòu)出具的常規(guī)驗收報告，就是具備法律效力。
業(yè)主請驗房師協(xié)助驗房，主要目的是發(fā)現(xiàn)問題并及時要求開發(fā)商整改，而不是直接起訴；如果是準(zhǔn)備起訴開發(fā)商，請專業(yè)驗房師去驗房，就要全面拍照取證并對事實進(jìn)行說明，就不是簡單的提供驗收表格。
選購指南
所以大家在選擇驗房企業(yè)或人員時，務(wù)必慎重選擇、多做比較，主要從以下幾個方面：
選擇驗房師關(guān)鍵點
選擇驗房師的關(guān)鍵：個人品行、公司運營管理能力。
雖然驗房師屬于專業(yè)技術(shù)崗位，但實際上技術(shù)含量并不高，尤其是國內(nèi)建筑裝飾從業(yè)人員占比非常高，人員質(zhì)量參差不齊，基本上經(jīng)過簡單的培訓(xùn)即可上崗。選擇驗房師的建議是“專業(yè)是門檻，態(tài)度是關(guān)鍵”，如果找個人則需要了解其品行，如果選公司則更看重其整體運營管理能力。一味強調(diào)“有經(jīng)驗”的驗房師，可能多數(shù)情況下，最終不能達(dá)到自己聘請專業(yè)驗房的目的。
對驗房師的專業(yè)性判斷：過往報告、口碑、客戶感受
作為非專業(yè)的業(yè)主，去判斷驗房師是否專業(yè)，確實有難度，但是可以基于以下幾個方面做參考：
看報告：看之前的驗房報告或照片，如不能提供，說明此驗房師并不專業(yè)，如可以提供，則繼續(xù)看完成的報告中的文字描述是否調(diào)理清晰，不需要看報告中驗收項目，因驗收項目為固定模板。
看評價：在互聯(lián)網(wǎng)上的客戶評價相對客觀，口碑比較重要。
了解客戶感受：如果能找到驗房師之前的客戶，可以實際從客戶角度了解驗房師服務(wù)的情況最好。
驗房公司的專業(yè)性判斷：優(yōu)選監(jiān)理公司背景、驗房公司的核心員工和朋友口碑推薦，慎選與開發(fā)商合作的及平臺推薦的。對互聯(lián)網(wǎng)線上下單的需了解指派對象。
裝修監(jiān)理背景公司的驗房師為優(yōu)選，因驗房本身是裝修監(jiān)理工作范圍的一部分，他們對于整個裝修過程、施工工藝及材料更清楚，注意不是土建或結(jié)構(gòu)監(jiān)理，是室內(nèi)裝修監(jiān)理。
單純驗房公司優(yōu)選核心或固定員工，兼職的服務(wù)會大打折扣。
通過用過驗房師的朋友推薦，可以優(yōu)選，因為可以直接了解客戶感受。
互聯(lián)網(wǎng)線上選擇的驗房服務(wù)，務(wù)必對指派的驗房師做充分了解，否則差距會很大。
與開發(fā)商有合作的驗房公司慎選。
各種商家或者平臺提供的驗房師慎選。
注意事項
驗房師的本質(zhì)工作就是以社會第三方立場，客觀、公正的查驗房產(chǎn)缺陷和質(zhì)量瑕疵，并給業(yè)主出具相應(yīng)驗收報告及咨詢意見。驗房師現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，部分需要開發(fā)商整改，部分是后續(xù)二次裝修改造要注意的，部分雖然不合格但是業(yè)主可以接受的。所以，驗房師在完整、如實驗收基礎(chǔ)上，還應(yīng)該客觀、公正的為業(yè)主提供整改建議方案，協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商整改方案。
每個小區(qū)集中收房時，尤其是精裝房收房階段，小區(qū)周邊會有各種游散的驗房師，這部分人員不一定驗房水平差，但因為可控性差，要慎重選擇。
很多裝飾公司、建材商、家具商，會打著為業(yè)主提供免費驗房的名義，實則向客戶推薦其產(chǎn)品或服務(wù)。這些人員雖然多少會了解一些驗房知識，但專業(yè)能力普遍較低，而裝飾公司的驗房人員雖然專業(yè)水平高，但這種后續(xù)商業(yè)目的強的驗房師，務(wù)必謹(jǐn)慎選擇！尤其是讓這些人員付費驗房肯定不可取。
還是要再次強調(diào)這個行業(yè)的“季節(jié)性”太強，而且每個小區(qū)都是集中交付驗房，所以兼職人員、臨時支援人員太多，選擇驗房師務(wù)必慎重再慎重。
誤區(qū)
驗房是專門“挑刺”的（錯）
驗房一般是由驗房師協(xié)助業(yè)主完成，驗房師的主要工作內(nèi)容是為業(yè)主提供建筑質(zhì)量、裝飾裝修、電氣安全、室內(nèi)環(huán)境等方面驗房服務(wù)。具體細(xì)節(jié)主要是檢查交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符，墻體、地面、門窗、強弱電、管道等現(xiàn)實情況問題的正面反饋，根據(jù)驗收內(nèi)容，為業(yè)主出具一份專業(yè)的“驗房記錄表”。他們的職責(zé)也并非是故意站在發(fā)展商的對面“挑刺”，而是本著認(rèn)真、客觀的態(tài)度，為維護(hù)業(yè)主利益對相關(guān)內(nèi)容狀態(tài)而做出真實反饋的市場交易的第三方。
驗房不是“挑刺”“找茬”，而是依據(jù)國家相關(guān)施工工程的法律法規(guī)，客觀公正的找出問題，弱化問題及解決問題。細(xì)致驗收、全面驗收，不遺漏任何問題，是驗房師在驗房過程中的基本要求，同時這種態(tài)度越嚴(yán)格對業(yè)主就會越有利。
驗房之后就可以保證以后沒有問題（錯）
收費驗房作為室內(nèi)裝飾工程的完工驗收，因為無法了解全部施工過程，在驗房過程中可以發(fā)現(xiàn)一部分問題，另外還有部分問題在后續(xù)可能會陸續(xù)保留出來，比如墻體開裂、瓷磚脫落等。所以說，即使驗房之后，也是完全百分百保障后期一定不會出現(xiàn)問題。
房子會隨著時間的推移，一些隱藏性問題會逐漸呈現(xiàn)出來。這就是為何無論業(yè)主是否聘請專業(yè)驗房，早時間發(fā)現(xiàn)問題，杜絕隱患問題逐漸擴大化發(fā)展。雖然開發(fā)商都要為房屋提供一定期限的質(zhì)保和免費維修服務(wù)，但是一般在該質(zhì)保期內(nèi)容有可能問題還沒有暴露出來。請專業(yè)驗房師驗房，在收房時，可以盡早集中發(fā)現(xiàn)問題，盡快督促整改，減少入駐后隱患。
有了驗房報告就可以直接起訴開發(fā)商
因為驗房報告本身并不具備強制力，只是一個驗房記錄，所以直接憑驗房報告起訴開發(fā)商，一般很難真實、完整的表達(dá)自己的損失及訴求。
如果業(yè)主需要起訴開發(fā)商，必須提供事實證據(jù)及依據(jù)，這時候需要在驗房時保存照片、視頻等證據(jù)，以及對于相關(guān)問題做出專業(yè)說明，以此作為自己訴求請求的依據(jù)。所以在驗房報告中有相關(guān)的照片及問題說明的情況下，才可以直接作為事實證據(jù)，起訴開發(fā)商。